黄仲宣 

    一、案情简介 

    2006年6月12日，某群艺馆与某健身中心签订了《房屋租赁合同》，约定将群艺馆房屋租赁给健身中心，租赁期限为2006年6月12日至2011年6月11日。健身中心与群艺馆签订的《房屋租赁合同》在租赁期满后，健身中心继续使用承租房屋，但没有续订房屋租赁合同；某城投公司于2015年4月20日通过划拨方式取得了涉案房屋的所有权后，在同年12月24日办理了房屋的土地使用权证；2018年1月15日，城投公司向健身中心发出《腾退房屋通知》，要求健身中心于同年2月12日腾退房屋，健身中心当天签收了该通知；健身中心在城投公司要求腾退房屋前，已在群艺馆二楼经营海川跆拳道、艺萌拉丁、协和音乐、童画世界、剑桥英语、双缘原始点中医理疗等群众健身文化项目；健身中心已付清2018年1月1日前的房屋租赁和水电费。城投公司于2018年2月9日向某区人民法院提起诉讼，要求健身中心腾退房屋，并支付实际房屋占有使用费，某区法院审理后，以涉案合同约定的仲裁条款有效为由，裁定驳回城投公司的起诉；城投公司在2018年3月份起采取了锁门等措施，致使健身中心不能正常经营。2018年6月，城投公司向黄石仲裁委员会申请仲裁，要求腾退房屋、支付房屋租金、占用费。2018年7月，健身中心提出反请求，要求赔偿停业损失、装修残值。

    二、仲裁庭裁决

    1、健身中心将房屋腾退给城投公司；

    2、健身中心在城投公司支付2018年1月的房屋租金6000元。

    3、健身中心向城投公司支付2018年2月的占有使用费6000元，并按3000元/月标准支付自2018年3月份起至实际腾退涉案房屋之日止的占有使用费。

    4、驳回健身中心的全部仲裁反请求。

    5、仲裁费用全部由健身中心承担。

    三、判项分析

    1、本案涉案房屋租赁合同是签约双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。在该合同的租赁期限届满后，健身中心虽然继续使用承租房屋，但是再没有续签书面房屋租赁合同，系不定期租赁。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，以及《合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确......，视为不定期租赁，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，城投公司有权随时解除合同，只需提前通知健身中心，给予健身中心合理期限进行腾房。根据《合同法》第九十四条、第九十六条的规定，城投公司于2018年1月15日向健身中心送达要求健身中心在2018年2月12日前腾退房屋的书面通知，仲裁庭认为，该通知的内容应当认定为城投公司要求解除与健身中心的不定期租赁合同关系的通知，城投公司给予健身中心的腾房期近一个月，并无明显不当。况且，健身中心收到该通知后，虽然有异议，但是没有依法请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。据此，城投公司要求健身中心腾退房屋的请求应予支持。

    2、《合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。涉案房屋租赁合同在租赁期满后，健身中心继续使用承租房屋，并按6000元/月标准支付了截止2018年1月1日前的房屋租金，城投公司和群艺馆在要求解除不定期租赁合同前没有异议；城投公司是否有权仍然按6000元/月标准收取健身中心自2018年1月份起至实际腾退涉案房屋之日的房屋租金或占有使用费，应当结合健身中心关于城投公司在此期间采取锁门、停水、停电、拆除供电线路等措施，导致其不能正常经营的主张是否成立等事实后确定。城投公司在2018年3月份采取的锁门等私力救济措施，并非合法救济方式，致使健身中心不能正常经营，如果要求健身中心按6000元/月标准支付房屋租金，有违公平合理原则；健身中心虽然在2018年3月份起不能正常经营，但是至今仍占有房屋，没有腾退，致使城投公司不能利用涉案房屋，其依法应当支付适当的房屋占有使用费，具体支付标准由仲裁庭根据公平原则酌定。因此，仲裁庭认为健身中心应当按6000元/月标准支付城投公司2018年1月份和2月份的房屋租金或占有使用费，并按3000元/月标准支付城投公司自2018年3月份起至实际腾退涉案房屋之日止的占有使用费。

    3、涉案房屋属于国有资产，城投公司取得涉案房屋的所有权是通过划拨方式，不存在群艺馆出售涉案房屋的事实；城投公司通知健身中心解除涉案房屋租赁合同，是因为自身发展需要，并非另行出租给他人，健身中心也没有提供证据证明其对涉案房屋的优先承租权受到了侵害。故仲裁庭认为，健身中心以其对涉案房屋享有优先购买权和优先承租权为由，主张有权占有涉案房屋而无需腾退，没有事实根据，不符合法律规定。

    4、城投公司通知要求健身中心解除涉案房屋租赁合同，腾退房屋的请求合法有效，其在2018年3月份采取锁门等措施私力救济虽有不当，但是健身中心在合同解除后本应当腾退房屋，不再利用涉案房屋进行经营。况且，健身中心没有提供充足证据证明其实际发生了停业损失。因此，仲裁庭依法不予支持健身中心的停业损失请求。

    如上所述，仲裁庭对健身中心的反请求证据装修合同等未予认定，健身中心主张装修残值亦没有事实依据。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。该司法解释第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。仲裁庭认为，根据前述法律规定，健身中心即使在2017年8月出资将童画世界及双缘原始点项目进行重新装修，实际发生了装修费用，但是其没有证据证明已经与市群艺馆或城投公司就日后可能发生的补偿附合装饰装修费用问题进行了约定，城投公司依法有权拒绝对健身中心的该项附合装修残值进行补偿。

    5、由于本案系由健身中心拒绝腾退房屋的过错所致，且仲裁庭基本支持了城投公司要求健身中心腾退房屋等请求，全部驳回了健身中心的反请求，根据本会《仲裁规则》第六十四条、第九十三条规定，仲裁庭认为，本案的全部仲裁费用应当由健身中心承担。

    四、案例启示：

    1、前事不忘，后事之师。房屋承租人在租赁合同到期后一定及时与出租人协商续签书面的租赁合同；

    2、如果承租人对出租人单方解除合同的通知有异议，一定要根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释二》第24条的规定在收到解除合同通知书之日起3个月内提出异议并向人民法院或仲裁机构起诉或申请仲裁。

    3、房屋租赁合同当事人应当对房屋装饰装修事宜在租赁合同中作出约定，避免给承租人造成装修损失。承租人装饰装修租赁房屋前一定取得出租人的书面同意。

    4、房屋租赁合同产生纠纷后，一定要通过法律途径进行维权，可以根据合同约定依法选择向仲裁机构申请仲裁，也可向人民法院起诉。