房屋买卖起争议、黄石仲裁息纷争

    黄石市民赵某与黄石某房地产公司于2013年7月12日签订了一份《黄石市商品房买卖合同》（以下简称合同），合同约定赵某向该房地产公司购买由该公司开发的商品住宅一套，建筑面积132.74平方米，总房价为690300.00元。合同第六条约定：申请人按照贷款付款方式付款，具体付款方式及期限的约定见合同附件六，但附件六“合同补充协议”处为空白。合同第九条约定：出卖人应当在2014年10月30日前，按约定条件将商品房交付买受人使用；因不可抗力或买卖双方在合同约定的其他原因需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起30日内书面告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期。合同第十一条“出卖人逾期交房的违约责任”之（2）约定：“逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。”合同签订后，赵某向该房地产公司支付了购房款640300.00元，尚有尾款50000.00元未支付。该房地产公司的房屋开发项目因不能进行规划验收，至今未将符合合同约定条件的房屋交付赵某使用。赵某便依据合同中的仲裁条款于2016年4月7日向黄石仲裁委员会申请仲裁，要求房地产公司赔付逾期交房违约金33615.75元并承担仲裁费。

     赵某认为房地产公司应按合同约定将合格的商品房及时交付，房地产公司辩称赵某尚有50000.00元尾款未支付，违反合同约定，因此其不应承担逾期交房的违约责任。仲裁庭经审理后认为，该合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”本案中，由于双方当事人均未向仲裁庭举证证明合同附件六的具体内容，因此仲裁庭认为关于具体付款方式及期限的约定不明确。在此种情况下，房地产公司可以随时要求赵某履行支付购房尾款的义务；但是同时由于该合同系双务合同，而且合同没有约定先后履行顺序，双方应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。由于房地产公司未将合格房屋交付赵某使用，赵某在支付了绝大部分购房款后，拒绝支付小部分尾款是依法行使抗辩权的行为，不构成违约。房地产公司未按合同约定期限将符合交付条件的商品房及时交付申请人，构成违约。因此仲裁仲裁庭支持了赵某的全部仲裁请求。

     根据上述案例，黄石仲裁委员会在此提醒广大市民：

     一、市民在购买商品房时，一定要选择到手续齐全、实力雄厚、信誉良好的开发商处购买，签订商品房买卖合同之前，除了实地查看外，还应尤为关注开发商的“五证”、“两书”是否齐全（五证为：《商品房销售（预售）许可证》、《建设工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》；两书为：《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》），确保所购商品房合法合规。

    二、开发商在出现逾期交房、办证等违约情形时，一定要将原因及时告知购房业主，多沟通、多协调，争取业主的谅解，尽量避免出现集团、集体诉讼、仲裁局面，造成示范效应。

    三、购房市民、开发商均要加强对商品房买卖合同的重视，确保合同中交房条件、时间、付款条件、时间、违约责任、争议解决方式等核心条款齐备，避免因合同条款理解差异造成新的诉争。

   （黄石仲裁委员会 田超）