2012年8月，市民史先生与黄石某开发商签订了《商品房买卖合同》，该合同约定：开发商向史先生出卖商品房一套，购房款共计543765元，包括定金3万元，首付款21万元，银行贷款按揭30万元。合同还约定，入住后7日内，定金转化为购房款并交付尾款3765元。交房时间为2013年2月1日，若逾期交房，按照已付房款金额万分之一每日计算违约金。
    史先生于8月5日支付定金3万元，8月15日又支付了21万元的首付款，随后银行按揭手续也于9月25日办妥，但开发商却未能按期交房。直至2013年9月15日，开发商才通知史先生验收房屋。史先生认为开发商逾期交房违反合同约定，要求支付违约金30032元。但开发商却认为应按照已付房款（即首付款21万元）的万分之一/日计算，只同意承担违约金4767元。由于双方不能达成一致意见，史先生按照合同约定的仲裁条款向黄石仲裁委员会申请仲裁。经过仲裁庭调解，开发商最终赔付史先生违约金11577元。那么，为什么逾期交房违约金既不是史先生主张的30032元，又不是开发商认为的4767元的呢？

    仲裁庭认为，双方签署的《商品房买卖合同》合法真实有效，开发商没有按照约定时间交付房屋构成违约，应承担违约责任。逾期交房违约金的计算要考虑已付房款、利率和逾期时间三个方面的要素。
    首先，“已付房款”包括首付款和银行按揭款，并不是仅指开发商主张的21万元首付款。开发商混淆了商品房买卖合同与银行借贷合同两个不同性质的法律关系。由于银行的30万元贷款已经向开发商支付,应视为史某已支付购房款，而史某仅需按照借贷合同约定向银行偿付本息即可，借贷合同与开发商无关。

    但是，定金和尾款不能纳入“已付房款”。按照双方约定，入住后7日内，定金才转化为购房款，故3万元定金不应计入“已付房款”
。另史先生在入住后7日内才交付尾款，尾款也不应计入“已付房款”。 故本案计算违约金的基数“已付房款”既不是史先生主张的总房款，也不是开发商所谓的首付款，而应当是首付款21万元与银行按揭款30万元之和，共计51万元。

    其次，根据我国合同法及最高院司法解释的规定，逾期利率合同有约定按约定计算。故逾期交房的利率应该按照双方合同约定的每日万分之一计算,而不能按照史先生单方更改的每日万分之二点一计算。

    再次，逾期时间应该从双方约定的交房日期即2013年2月1日开始起算，直至开发商通知验收的日期即同年9月15日止。根据最高院司法解释，开发商书面通知交房，买受人无正当理由拒收，通知之日视为交付之日，故交房日并非史先生办理入住手续的当日。因此，逾期时间共计227天，逾期违约金为：已付房款51万元×利率万分之一/日×逾期时间227天=11577元。

    根据上述案例，黄石仲裁委员会在此提醒广大读者：

    一、市民在签订商品房买卖合同时，一定要在仔细、全面阅读合同条款，尤其对款项支付、交房时间、条件、违约责任等条款要多加留意，对一些可选择条款要仔细斟酌、权衡利弊后再行选择。

    二、开发商一定要区分开“分户验收合格”和“竣工验收合格”，在合同中选择好房屋交付条款。根据国家住建部的相关规定，分户验收是住宅建筑工程竣工验收前的一个步骤，不能代替竣工验收，分户验合格是单位工程竣工验收合格的前置条件。建筑工程经竣工验收合格方可交付使用。开发商在交房前必须按照合同约定向购房者出示竣工验收合格证明文件，另房屋具备交付条件时，一定要及时书面通知购房者收房，避免负担不必要的违约金。

   （黄石仲裁委员会陈文龙、田超）

   本文发表在2015年10月29日《黄石日报》第二版